日前龙湖集团发布2019年全年业绩公告。报告显示，2019年营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%，实现毛利润508亿元，核心净利润155.5亿元，同比分别增长28.5%和21%。负债方面，龙湖债务结构基本维持稳定，长期债务占据更高比重，长短债务比为8.4；综合借贷总额为1460亿元，现金短债比为4.38，充足的现金流可完全覆盖全部利息支出。

　　房企“优等生”能够交出这样一份成绩单自然是情理之中的事情，但是，据克尔瑞研究中心发布的《2019年中国房企销售榜TOP200》，龙湖集团排名第11，下降一位，跌出了TOP10，却是意料之外的事情。

　　增速放缓 利润下滑

　　根据财报显示，2019年龙湖集团营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%，纵向来看，利润虽然增长，但是横向比较龙湖集团盈利能力，其下滑趋势也在年报的数字中有所体现。

　　《每日财报》注意到，2019年，龙湖集团的营业额为1510.3亿元，同比增长30.4%；归属于股东的净利润为183.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润155.5亿元，同比增长21.0%。

　　而在2018年，龙湖集团的营业额为1158.0亿元，同比增长60.7%，归属于股东的净利润为162.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润为128.5亿元，同比增长31.5%，增速分别高出2019年30.3个百分点及10.5个百分点。同期，其净利润率为18.1%，同样较2019年的17.6%高出0.5个百分点。

　　在新冠肺炎疫情的影响下，龙湖今年的新开商场数量也受到冲击，2月份的关店数量接近8成。业绩说明会中，龙湖方面表示，2020年公司计划新开9家商场，年底前开业商场数达到48家，而此前龙湖规划的开业数量为50家。

　　在租金收入方面，根据某业内人士的测算，今年1月至3月期间，龙湖曾对旗下商场商户给予免租及租金减半的政策优惠，若按去年龙湖商场所贡献的47.48亿元租金收入计算，疫情或已为龙湖带来超4亿元的租金损失。

　　2019年，龙湖地产开发营业额1407亿元，较上年增长29.5%；2019年毛利率为 32.1%；核心權益利润率10.3%，较上年的11.1%还有下降。

　　另外，2020年的前两个月，龙湖集团的合同销售额为171.1亿元，同比下降31%，合同销售面积104.00万平方米，同比下降36.16%。2月份，龙湖集团的合同销售额为70亿元，同比下降29.86%；合同销售面积为43.4万平方米，同比下降35.32%，业绩表现继续下滑。

　　迅速扩张 风险增加

　　自2016年起，龙湖集团就在商业项目方面不断加码。先是提出了“要在2020年实现50亿元的租金收入”，此后又将目标升至“开业40座商场，租金收入达成60亿”。2018年5月，龙湖进一步将2020年开业商场的目标提升至50座。截至去年末，随着成都龙湖滨江天街的开业，龙湖目前累计已开业的商场数达39个，建面超过377万平方米。

　　按照龙湖的规划，公司每年销售回款的10%以内资金均将投入到商业运营中，而在开业速度上，到2024年，商业项目要开到100家，2029年开业到300家，平均每年新开10家商场。

　　值得注意的是，若按照每年10%销售回款的投入计算，自2011年至2019年的9年间，龙湖在商业领域的投入额度已达830亿元。同期，龙湖在投资物业的公允值增加了1228亿元，也就是说，若除去公允值变动的影响，龙湖投资物业的大多数资金都来自其自身的销售回款。

　　不过，扩张过快也意味着风险即来。2016年新商业目标销售额快速增长，销售回款大幅增加，正是由于源源不断的销售回款及其投入，龙湖集团的商业版图才得以加速扩张。

　　然而，当前楼市整体调控尚未放松，疫情的影响也未消散，若龙湖的销售增速继续下降，而商业地产项目的快速扩张需要大量资金，并且盈利周期长、回本慢的问题，龙湖集团在商业领域的快速扩张就将面临资金压力，若处理不当，甚至会导致公司资本回报率的下降。

　　负债率低 另有隐情

　　2019年，龙湖集团发债总额约102.1亿元。其中，包括42亿元公司债和8.5亿美元优先票据，平均利率4.24%，平均期限6.8年。2019年，龙湖发行的公司债及海外债期限锁定在5-10年之间，两笔5年期，两笔7年期，及一笔10年期。截止2020年1月，龙湖集团已经用完15亿美元的债券发行额度。

　　结合存量债务来看，《每日财报》发现龙湖集团更偏爱发行长债。2016年、2018年，龙湖均发行过10年期长债，利率分别为3.75%和4.5%；2018年发行的四笔公司债期限全部为5年。

　　在龙湖集团刚刚交出的这份漂亮的成绩单中最诡异的一点是，2015年-2019年，龙湖集团资产负债率在逐年上升，已由之前的66.07%升至74.45%。期内，其净负债率却始终保持低位，且还在整体走低，相应由2015年的54.6%降至2019年的51%。

　　再进一步分析就会发现，2015年后龙湖集团在运用非控股权益做大规模。同期内，上市公司非控股权益在权益总额中占比在持续上升，已由2015年的11.75%升至2019年的43.63%。

　　所以，不难得出这样一个结论，龙湖集团在运用非控股权“隐藏”负债，心机不可谓不深。

　　龙湖集团主席吴亚军曾说过一句话，“真正优秀的企业，顺流逆流都一样有直面的勇气和超越平均的能力。超越平均的能力，才是解决问题的关键。当然前提是，别犯原则性错误。”那么，龙湖集团真的做到了吗？